マンション居住者の高齢化及び建物の経年による“2つの高齢化”が問題になっています。
早急にこれらの問題に取組まないと、管理組合の運営や建物・設備の維持・保全等に
今後大きな支障をきたさないとも限りません。

   
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【事業内容】


管理費削減業務(管理委託費削減)

管理費の削減なぜ必要か、ということについては「管理費削減」のところで述べさせて頂きました。
みなさんの大切なお金・資金を“無駄に垂れ流し”にすることはありません!と言いたいのです。

まだ一度も管理委託費の見直しをしていなければ、是非一度は管理費の見直しをしてください。
そして、多額の費用がかかる大規模修繕工事等々のために、管理費削減で削減できたお金を修繕積立金に貯めていくようにしましょう。



管理規約の見直し業務(精査及び見直し作成業務)

去、管理規約が変更されているのに管理規約集は旧いままになっていませんか?
変更された規約内容がふるいままであればトラブルの基になりかねません。『マンションの憲法』といわれている管理規約です。
形式的規約としての管理規約集を現在の正しい内容にしましょう。また、法律の改正等に合わせ管理規約の法適合への見直しをすることも重要です。

そのために、当事務所では、マンションの管理規約の中身について精査、見直しを致します。
そして管理規約を新しく作り替えをし、完成までして、お渡し致します。



管理委託契約書の精査業務
(精査及び見直し業務)

管理組合と管理会社と、マンションの管理委託について『委託契約書』があることを組合員皆さんは認知しているところです。
しかし、その中身については知らないという方が多いようです。できれば、今一度、ご自分の目で確めることをお勧めします。(一定の閲覧条件はありますが、管理室で閲覧できます。)

あるマンションのご相談の中で、大手の管理会社仕様の契約書に、『第18条【契約の解除】 甲(管理組合)からの解約においては、組合員の総意をもって解約をすることができる』という一文がありました。
“総意”、つまり組合員皆さんの一致した意思でないと解約ができない、ということなってしまいます。
管理会社としてはこの文言をどのように使うと思いますか?

当事務所では、現在締結されている「管理委託契約書」の問題点を『精査・見直し』を致します。
そして、その『評価書』をお渡し致します。



理事長代行業務
(管理執行業務)

高齢化社会の到来により、多くの組合員の高齢化による影響が様々な形であらわれて来ています。
その中のひとつとして“役員就任”がありますが、全体に高齢化が進み、若い人に“すべておんぶにだっこ”では、早番、管理組合活動に破たんが生じるおそれがあります。

考え方として、現在の理事会方式を原則として残し、理事長業務をマンション管理士の専門家に依頼し、マンション管理士が専門家の立場で業務にあたることにより、管理組合役員さんの負担を減らします。
管理会社の管理は従前通りで、専門家としてのマンション管理士が入ることにより、今まで以上に管理会社は“緊張感”を持って業務にあたらなければならなくなります。自主管理の管理組合にあっても運用で進めていくことになります。
理事長代行としてのマンション管理士は、管理組合へ報告・連絡・相談、そして話合い合議をもって進めていく、ということになります。マンション管理士が単独で進めていくということはできません。



管理業務監査(管理会社の業務履行精査)

あるマンションの事例ですが、「点検業務が完了した旨管理会社から理事会への報告があったが、実はそれが実施されていなかった事が判明し、結果としてその『点検費用』分を管理組合へ返金した」ということがありました。
管理会社は、管理組合との“契約内容”に基づき設備や建物等の点検作業やメンテナンス業務を行っています。管理会社は、何を、いつ(時期)、どのように実施するかを「年間スケジュール」に基づき作業を組んでいます。実施されたか否かについては管理会社の言を信じ、普通はそれで流れていってしまいます。
しかし、前例のように、もし実施されなかったことで何かの不具合が発生したとすれば、その不具合による修繕費用はだれが払うことになるでしょうか?

そうです。「表に出なければ判らなければ、管理組合は黙って知らないうちにその支払いをしてしまう」ということになります。やるべき作業が実施されていなく、又それがために不具合が出たというものであってもです。仮に、故意ではなくても、現にそのようなことが散見されています。事例も、たまたま判ったもので、氷山の一角といえましょう。

当事務所では、管理組合との契約内容の履行がキチッとなされているかどうかの、業務内容の『精査』を致します。そして、その『報告書』を添えて報告致します。



顧問契約(管理のトライアングル)

現在一般になされている管理組合と管理会社との委託契約はそのままで、そこに、マンション管理士が専門家として管理組合のアドバイザーに加わることで、マンションの管理が“本来のあるべき姿で管理される”ことが期待できます。
つまり、みなさんの資産であるマンションを、管理業務や維持・保全業務等は今まで通り管理会社に委託し、マンション管理士は管理会社の業務の監査役的立場で管理組合業務を補佐いたします。
そして、管理会社とマンション管理士との間においては、「当マンションの資産価値の維持向上」を目的に協業関係で取り組みを致します。相対峙するものではありません。
管理組合としては、管理会社の契約履行状況の確認や連絡事項そして管理の進め方等々の全体管理を確認しながら、3者(管理組合・管理会社・マンション管理士)一体となって取り組んでいくことになります。



管理全般の相談業務管理組合の運営、他)

管理組合の執行機関としての理事会には非常に大きな役割があり、それだけ理事会の役員さん、特に理事長さんは重要な立場を担っています。様々な問題にスピードをもって適格に対処することが求められます。
そして、マンション内の様々な問題について、マンションを適切に維持・管理していくためには法律や建築技術・設備等の専門的知識が必要となることから、管理組合(理事長)は、それらの能力を有するマンシン管理士に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めていく事ができるとなっています。(マンション標準管理規約コメント第34条関係
当事務所では、マンションの管理に関する相談や会合、組合員に対するマンション管理の運営等の勉強会、講習会、講演等についても賜ります。(標準報酬額


長期修繕計画見直し・作成業務(精査、見直し、作成)

マンションを長期にわたって快適で安心できる住まいとして維持し、また大切な資産としての価値を保持していくために、共用部分の修繕について長期的な修繕計画を立て、その計画に従って適切な時期に修繕工事を行うことが重要です。
そして、この長期修繕計画にあっては、改善・改良等のグレードアップ、関係法令改正への対応、社会的変化への対応などを加味するために「5年毎」を目途に、見直しをするようになっています。

現在ある長期修繕計画書の『精査、見直し』を含め、新しく長期修繕計画を『作成』いたします。



大規模修繕工事(コンサルタント業務)

マンション建物は時の経過と共に劣化があらわれてきますが、竣工から10〜15年(一般には12年)を目途に第1回目の「大規模修繕工事」を実施します。また、第2回目を24年前後に実施し、その後は36年前後に第3回目を実施する、という計画のもとに維持・保全、改修工事をしていくことになります。

大規模修繕工事の全体プロセスに基づきコンサルタント業務を実施致します。ご相談下さい。




 

たがたマンション管理士事務所
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